Acheter sa résidence principale à crédit : le placement du bon père de famille

Parmi toutes les façons de se constituer un patrimoine, acheter sa résidence principale à crédit est pour moi l’une des plus sûres, à condition de le faire avec prudence. C’est le placement du bon père de famille : la banque vous prête de l’argent aujourd’hui sur votre potentiel de revenus de demain, et le temps joue ensuite en votre faveur sur plusieurs plans à la fois.

Un prêt sur vos revenus futurs

Un crédit immobilier est en réalité une avance sur les revenus que vous toucherez au cours des prochaines décennies, accordée pour acheter un bien. C’est pourquoi je conseille d’emprunter au maximum de vos possibilités pour votre propre logement, plutôt que d’acheter plus petit que ce dont vous avez besoin en comptant agrandir plus tard. Deux forces allègent ensuite le poids de ce prêt avec le temps.

La première, ce sont vos revenus. La mensualité est fixée par le prêt, alors que votre salaire tend à augmenter au fil de la carrière, au moins avec l’inflation et souvent un peu plus. La part de vos revenus consacrée au crédit diminue donc d’année en année, alors qu’un loyer suit en général l’inflation.

La seconde, c’est la valeur du logement. À mesure que vous remboursez, le montant que vous devez baisse, et dans un pays où la demande de logements reste forte, comme c’est le cas au Canada, la valeur des biens a historiquement eu tendance à suivre l’inflation, voire davantage. La dette pèse donc de moins en moins lourd par rapport à ce que vaut le logement.

Un exemple illustratif

Prenons un ménage qui gagne 150 000 $ par an et achète une maison de 900 000 $ avec un apport de 20 %, en empruntant 720 000 $ sur 25 ans à 5 %. La mensualité est d’environ 4 210 $. Si ses revenus augmentent de 2,5 % par an et la valeur de la maison de 2 % par an, le crédit représente environ 34 % de ses revenus bruts au départ, environ 26 % au bout de dix ans et environ 21 % au bout de vingt ans. Sur la même période, la dette passe de 80 % de la valeur du logement à environ 49 % après dix ans et environ 17 % après vingt ans.

Cet exemple suppose un taux d’intérêt constant, ce qui n’est pas le fonctionnement canadien : le taux y est en général fixé pour une période de quelques années, puis renégocié au taux du moment. Les chiffres sont là pour montrer le mécanisme, pas pour prédire quoi que ce soit.

Jusqu’où aller

Emprunter au maximum de ses possibilités ne veut pas dire emprunter au-delà. Avant d’acheter, gardez une épargne de précaution de six à douze mois de dépenses en plus de votre apport, assurez-vous que vos revenus sont raisonnablement stables, et prévoyez une marge pour un taux plus élevé au moment du renouvellement. Les banques vérifient de toute façon que vous pourriez encore assumer les mensualités à un taux supérieur à celui qu’on vous propose ; c’est le test de résistance hypothécaire (stress test).

Il vaut aussi la peine de faire jouer la concurrence plutôt que d’accepter la première offre de votre banque, directement ou par l’intermédiaire d’un courtier, et de négocier les conditions. Les prêteurs proposent souvent une assurance avec le crédit ; comparez-la avec d’autres façons de protéger votre famille avant de signer.

À la retraite : revendre pour plus petit

Une maison familiale devient souvent trop grande une fois les enfants partis. La vendre pour acheter plus petit libère un capital qui peut compléter vos revenus de retraite, et pour beaucoup de gens cela suffit à financer une retraite confortable. Dans l’exemple ci-dessus, si la valeur de la maison continue d’augmenter de 2 % par an, elle vaudrait environ 1,48 million de dollars au bout de 25 ans, et passer à un logement valant 60 % de ce montant libérerait environ 590 000 $, avant les frais de vente, d’achat et de déménagement. Au Canada, la plus-value sur la vente de votre résidence principale est en général exonérée d’impôt.

Les chiffres sont illustratifs et ne préjugent ni des taux d’intérêt ni des prix de l’immobilier à venir. Information générale, à jour en octobre 2026 ; ce n’est pas un conseil hypothécaire ni fiscal.